Georgetown, tres mercados en una ciudad
Georgetown tiene más casas en venta que cualquier otra ciudad alrededor de Austin, sin contar Austin. Eso es una buena noticia para el comprador, siempre que sepas qué parte de la ciudad estás mirando.
Georgetown tiene más casas en venta que cualquier otra ciudad alrededor de Austin, sin contar Austin. Eso es una buena noticia para el comprador, siempre que sepas qué parte de la ciudad estás mirando.
Cómo está el mercado
Casas en venta
1,240
Precio mediano de venta
$440,000
Meses de inventario
4.7
Casas con rebaja
65%
Al 27 de octubre de 2026. El precio mediano (la mitad de las ventas estuvo por debajo) es de las ventas cerradas en lo que va de 2026. Los meses de inventario son cuánto durarían las casas en venta hoy al ritmo actual de ventas. Fuente: informe de mercado de Team Price Real Estate, con datos del MLS de Austin.
Mil doscientas cuarenta casas en venta es elección de verdad, y casi dos de cada tres ya bajaron su precio al menos una vez. Acá el comprador tiene margen para negociar, sobre todo en construcción nueva, donde los constructores compiten entre ellos y con la reventa.
El precio mediano bajó un dos por ciento respecto del año pasado. Pero el promedio de la ciudad esconde una diferencia grande: el lado norte se mueve rápido, y el lado este tiene más del doble de inventario que el norte.
Una forma rápida de leer los meses de inventario: menos de cinco favorece al vendedor, de cinco a siete es un mercado parejo, y con más de siete el que negocia mejor es el comprador.
Antes de los bienes raíces fui Senior Auditor en PwC, así que conmigo primero van los números y después la visita.
Los tres Georgetown
La misma ciudad, tres códigos postales y hoy tres mercados distintos.
Norte · incluye Sun City
El más rápido de los tres, con menos de tres meses de inventario de reventa. Acá está Sun City, una comunidad grande para mayores de 55, más barrios nuevos hacia el norte y el oeste.
Oeste y suroeste · hacia Leander
Un mercado parejo, con unos cinco meses y medio de inventario. Barrios ya establecidos y comunidades planificadas más nuevas, muchas con HOA.
Centro, la plaza y el este
La plaza histórica y las calles más viejas alrededor, y mucha construcción nueva hacia el este. Más de seis meses de inventario, así que acá es donde el comprador tiene más poder de negociación.
Antes de hacer una oferta
Ninguna es exclusiva de esta ciudad, pero aparecen acá más de lo que la gente espera.
Muchos barrios nuevos de Georgetown están dentro de un distrito de servicios que suma su propio impuesto al de la ciudad, el condado y el distrito escolar. Dos casas al mismo precio pueden tener pagos mensuales muy distintos.
La luz, el agua y la basura no las da el mismo proveedor en todas las direcciones de Georgetown. Lo reviso antes de que firmes, para que la primera factura no sea una sorpresa.
Con tanta construcción nueva, muchas veces el contrato que está sobre la mesa es el del constructor, y está escrito a su favor. La negociación está en los incentivos y en las condiciones.
Casi todos los barrios nuevos tienen HOA, y algunos tienen reglas de edad o de uso. Leé qué permiten los documentos y qué gastos se vienen mientras todavía podés echarte atrás.
Mirá lo que hay
Las casas en venta del MLS de Austin, filtradas a Georgetown, en mi sitio de Team Price Real Estate. El sitio está en inglés. Mandame cualquier casa que quieras mirar de cerca y te busco toda su historia.
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Escritas para Central Texas. Los pasos en el orden en que pasan, qué te da de verdad el período de opción y cuánto tarda cada etapa.
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