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Si tenés una casa acá, o pensás comprar una
Las rentas a corto plazo, y qué las decide acá
La mecánica es la misma en todos lados, y te dejo el link a la fuente del IRS de cada punto. Las cuatro preguntas que vienen después son las que deciden si una casa en Central Texas puede ser renta a corto plazo.
¿Qué cuenta como renta a corto plazo?
Una estadía promedio de menos de siete días. En la práctica: reservas por noche y por semana, una casa amueblada y un calendario que alguien maneja de verdad.
¿Por qué importa la diferencia?
Un alquiler de largo plazo es pasivo por definición. Una renta a corto plazo que manejás de verdad puede no serlo. Eso depende de vos, no de la casa, y por eso conviene entenderlo antes de salir a buscar.
Los cuatro conceptos de los que habla todo el mundo
Explicados simple, con la fuente del IRS en cada uno.
01 · El que depende de vos
Participación material
Una prueba de cuánto participás de verdad. El IRS fija mínimos de horas, y están detallados en la Pub 925. Es lo que la gente da por hecho y después no puede demostrar, así que llevá un registro real desde el primer día.
IRS Pub 925 ›02 · El que depende de la casa
Segregación de costos
Los electrodomésticos, pisos, artefactos y mejoras del terreno no se desgastan al mismo ritmo que la estructura. Separarlos puede adelantar deducciones en lugar de repartir todo a lo largo de décadas.
IRS Pub 946 ›03 · El que cambia seguido
Depreciación acelerada (bonus)
Permite deducir algunas de esas partes más rápido en el primer año. El porcentaje cambió más de una vez y depende de cuándo se compró la propiedad, así que a propósito no pongo un número. Preguntale a tu contador el de tu año.
IRS Pub 946 ›04 · El que depende del reloj
Puesta en servicio
Nada empieza hasta que la propiedad está lista y disponible para alquilar. El cierre no es la meta, y este punto es el que decide, sin que nadie lo note, en qué año fiscal caés.
IRS Pub 527 ›
Contando hacia atrás, para que no te gane el calendario
El paso 04 es el que le importa al año fiscal, y el camino de vuelta al paso 01 es más largo de lo que la mayoría planea.
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01
Bajo contrato en la casa correcta
Licencia, HOA y números revisados antes de hacer la oferta, no durante el período de opción mientras corre el reloj.
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02
Cerrada
Una compra con préstamo acá suele llevar de 25 a 35 días desde que se acepta la oferta, si la tasación y el préstamo no traen sorpresas.
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03
Amueblada, fotografiada y publicada
Camas, sábanas, cocina, wifi, cerraduras, fotos y el aviso escrito. Semanas, no un fin de semana, y más si algo tarda en llegar.
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04
La propiedad está generando ingresos
Un huésped real en el calendario. Hasta entonces es una casa tuya, no una renta a corto plazo.
Si contás los cuatro pasos hacia atrás desde fin de año, caés en el otoño. Todos los años igual.
Lo que un artículo nacional no te va a decir
Cuatro preguntas que lo deciden acá, antes de cualquier cuenta de impuestos
01 · Lo primero
¿Se puede sacar la licencia para esta propiedad?
Las reglas las pone cada ciudad, y Austin, Round Rock, Georgetown, Cedar Park y las zonas del condado fuera de las ciudades no las tratan igual. Dos casas a quince minutos una de otra pueden quedar de lados opuestos. Es lo primero que reviso de cualquier dirección que me mandes.
02 · Escondido en los documentos
Qué dice el HOA
La ciudad puede permitirlo y el HOA prohibirlo igual, o fijar un plazo mínimo de alquiler que hace imposibles las estadías por noche. Está en los documentos registrados, no en el aviso.
03 · Lo pagás vos
Impuesto de ocupación hotelera
Las estadías cortas pagan un impuesto de ocupación hotelera estatal y local, que le cobrás al huésped y después pagás. La plataforma de reservas puede encargarse de una parte. Hay que saber qué parte te sigue tocando a vos.
04 · La línea que todos calculan mal
Sin el tope del homestead
El tope que limita cuánto puede subir el valor imponible de una vivienda principal no aplica a una propiedad de inversión. Calculá el impuesto sobre el valor tasado, no sobre lo que paga el dueño actual. Texas sí tiene un límite aparte y temporal para propiedades que no son homestead: es otra regla, con sus propias condiciones.
Texas Comptroller: buscá el distrito de tasación de tu condado (en inglés) Cómo funciona el tope para propiedades que no son homestead (en inglés)No lo vas a hacer solo
Con vos en la compra, y después con la gente indicada
Estoy con vos desde los primeros números hasta las llaves en tu mano. Después te conecto con gente que arma rentas a corto plazo de profesión, para que la casa esté amueblada, publicada y generando ingresos, en lugar de quedar parada mientras vos lo resolvés.
Dos cosas, un solo mail
El modelo ahora, y las casas a medida que aparecen
El modelo: ingresos, impuestos, seguro, días vacíos, muebles, y la ocupación que necesitás solo para cubrir los costos. Cada supuesto es una celda que podés cambiar. Está en español.
Después, cada un par de semanas: las casas de Central Texas que vale la pena pasar por el modelo, con el motivo. Si una no se sostiene con sus propios números, no entra.
No publico las propiedades acá. Para cuando leés una página ya están viejas; el mail sale mientras siguen disponibles.
Mandame las dos cosasMandame una dirección
Contame qué casa estás mirando
Mandame una dirección o un presupuesto y te respondo con la licencia, el impuesto real y si los números cierran. Si no cierran, también te lo digo.
O escribime directo: (512) 537-8373 · realtor@evelynvallin.com
